Grundsteuerreform

Grundsteuer wird zum Jahr 2025 reformiert

Die Grundsteuer wird zum 1. Januar 2025 reformiert. Dann gilt auch ein neuer Zahlbetrag für alle Grundstücksbesitzer. In den letzten Jahren hat die Reform der Grundsteuer für einige Schlagzeilen gesorgt. Weshalb wird die Grundsteuerreform erforderlich? Wie ist der zeitliche Ablauf? Und welche Auswirkungen hat die Grundsteuerreform auf Sie als Grundsteuerpflichtige? Alle wichtigen Informationen finden Sie nachfolgend zusammengefasst.

Warum eine Grundsteuerreform?

Die Grundsteuer basiert derzeit auf Einheitswerten, die letztmals flächendeckend in einer Hauptfeststellung zum 1. Januar 1964 nach den Wertverhältnissen zum damaligen Zeitpunkt ermittelt wurden. Während sich die Wertverhältnisse seither sehr unterschiedlich entwickelt haben, die Einheitswerte aber unverändert blieben, erklärte das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 10. April 2018 die Verwendung der Einheitswerte von 1964 als Basis für die Grundsteuer für verfassungswidrig und verpflichtete den Bundesgesetzgeber, bis Ende 2019 die Grundsteuer neu zu regeln.

Im Herbst 2019 wurde daraufhin vom Bundesgesetzgeber das dreiteilige Reformpaket bestehend aus der Grundgesetzänderung mit der Länderöffnungsklausel, dem Grundsteuerreformgesetz mit dem Bundesmodell sowie dem Grundsteuer-C-Gesetz zur Einführung eines abweichenden Hebesatzes für unbebaute, aber baureife Grundstücke beschlossen. Somit ist der Bund dem Auftrag des Bundesverfassungsgerichts nachgekommen bis zum Jahresende 2019 eine neue gesetzliche Regelung zu beschließen, die die Forterhebung der Grundsteuer nach altem Recht bis 2024 sichert.

Die Eckpunkte der Neuregelung in Baden-Württemberg

Die baden-württembergische Landesregierung hat sich dazu entschieden von der Länderöffnungsklausel im Grundsteuergesetz Gebrauch zu machen und vom Bundesmodell abzuweichen. Mit Beschluss vom 4. November 2020 wurde daher das Landesgrundsteuergesetz auf den Weg gebracht. Vom Ablauf her wird es bei dem bisher bekannten dreistufigen Verfahren bleiben. Zunächst wird der Grundsteuerwert der wirtschaftlichen Einheit bestimmt, danach mit der jeweiligen Messzahl multipliziert und der Grundsteuermessbetrag berechnet. Anschließend wird auf dieses Ergebnis der Hebesatz der Kommunen angewendet und der Grundsteuerbetrag ermittelt.

Die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) wird in Anlehnung an die Bundesregelung im Ertragswertverfahren geregelt werden, wobei der Wohnteil zukünftig Gegenstand der Grundsteuer B sein wird. Die Grundsteuer B wird zukünftig ausschließlich am Bodenwert ausgerichtet, da dieser, so die Überlegung des Gesetzgebers, den Verkehrswert eines fiktiv unbebauten Grundstücks lageabhängig widerspiegelt und das abstrakte Nutzenpotenzial eines Grundstücks verkörpert. Die aufwändige Erhebung von Gebäudeflächen (Wohn-/Nutzflächen, Bruttogrundflächen) sowie weiterer Daten zum Gebäude der Steuerpflichtigen entfällt damit. Das heißt der Grundsteuerwert für die Grundsteuer B errechnet sich nur noch aus der Grundstücksfläche sowie dem dort gültigen Bodenrichtwert. Beginnend mit der Hauptfeststellung am 1. Januar 2022 findet eine Fortschreibung der festgestellten Werte alle sieben Jahre statt. Zur Entlastung des Wohnbereichs wird außerdem auf Ebene der Steuermesszahl eine Privilegierung eingeführt, die an die überwiegende Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken anknüpft. Das heißt für „Wohnen“ gibt es einen Abschlag von 30 % von der sonst anzuwendenden Steuermesszahl von 1,3 Promille. Das bisherige Hebesatzrecht für Kommunen bleibt auch weiterhin erhalten.

Auch die Umsetzung einer Grundsteuer C für unbebaute, baureife Grundstücke ist in Baden-Württemberg möglich. Der Gebrauch der Grundsteuer C liegt aber im Ermessen der Kommune. Hierfür ist jedoch ein separater Beschluss des Gemeinderats notwendig, in welchem darzulegen ist, welche städtebaulichen Erwägungen für die Einführung der Grundsteuer C eine Rolle spielen.

Vereinbarkeit der zugrundeliegenden Einheitsbewertung mit dem Grundgesetz

Durch die Reform soll die Grundsteuer im Einklang mit den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts und damit mit dem Grundgesetz neu geregelt werden. Durch die Neuregelung soll die Grundsteuer außerdem gerecht sein. Dabei ist Aufkommensneutralität ein gesetztes Ziel, das heißt die Kommunen erzielen durch die Gesetzesänderung nicht mehr Einnahmen im Bereich der Grundsteuer, da die Gesamtsumme der Grundsteuer gleichbleiben soll. Dies geschieht vor allem durch die Neuberechnung der Hebesätze. Für den einzelnen Grundsteuerpflichtigen können sich aber durchaus Änderungen ergeben, so dass es für einzelne Grundstücke, Grundstücksarten oder Lagen zu Mehrbelastungen oder Entlastungen bei den Steuerpflichtigen kommt.

Grundsteuerreform verläuft über Jahre verteilt in mehreren Stufen

Die Grundsteuerreform wird ein über mehrere Jahre andauerndes Verfahren durchlaufen. Derzeit läuft in einer ersten Stufe die Feststellung der Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse zum Stichtag 1. Januar 2022. Die Erhebung und Feststellung der Bodenrichtwerte ist bis zum 30. Juni 2022 abzuschließen.

Auf dieser Basis werden die Finanzämter dann in einer zweiten Stufe die Grundsteuerwerte ermitteln. Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt ist vorab von allen Grundsteuerpflichtigen eine Erklärung über den Bodenrichtwert und die Größe eines Grundstücks abzugeben. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgt voraussichtlich im Frühjahr 2022. Die Erklärung ist elektronisch abzugeben. Die Pflicht zur Abgabe dieser Erklärung beginnt im zweiten Halbjahr 2022.

Die neuen Hebesätze für die Grundsteuer A und Grundsteuer B können aber frühestens Mitte 2024 kalkuliert werden, da hierfür die neuen Messbeträge aus den Messbescheiden des Finanzamts vollständig vorliegen müssen. Vorher lässt sich nicht sagen, wie hoch der Hebesatz im Jahr 2025 sein wird, und in der Folge auch nicht, wie hoch die Grundsteuer 2025 für die einzelnen Grundstücke sein wird. Die neuen Hebesätze werden dann in einer Satzung für das Jahr 2025 festgesetzt und beschlossen. Erst dann steht der neue Zahlbetrag für Sie als Grundsteuerpflichtige fest.

Mit den Grundsteuerbescheiden für das Jahr 2022 erhalten Sie als Grundsteuerpflichtige in Filderstadt ein Informationsblatt, in welchem die insbesondere im Jahr 2022 notwendigen Schritte detailliert erklärt werden.